Come strutturare il budget per non avere sorprese.

Ci sono aspetti che vanno impostati con priorità assoluta quando nella nostra mente si è maturata l’idea di acquistare una nuova abitazione.

Il primo pensiero a cui dobbiamo rivolgere la nostra attenzione è quello legato al budget di acquisto, cioè a quanto vogliamo o possiamo spendere per realizzare il nostro sogno.

Non si tratta semplicemente di avere in mente una cifra ideale a cui fare rifermento quando saremo di fronte all’agente immobiliare incaricato di cercare la nostra futura casa, in modo da fornirgli un primo parametro di ricerca. Si tratta in realtà di avere ben chiaro in mente quali sono le nostre reali possibilità finanziarie e come trarre il massimo da esse, per affrontare questo in totale tranquillità e piena consapevolezza.

Qui di seguito ti presentiamo quelli che, sulla base della nostra esperienza, sono per noi della Mastromei  Immobiliare i punti fondamentali da prendere in considerazione per strutturare un budget di spesa ben congeniato.

1. Parcella del notaio

Le spese notarili dipendono da diversi variabili: il valore dell’immobile, la città in cui si trova, la tipologia di abitazione (ad esempio se si tratti di prima o seconda casa), la disponibilità o meno di un mutuo. In quest’ultimo caso il notaio dovrà stipulare due atti: un atto di compravendita e uno di mutuo. Maggiori saranno il prezzo della casa e l’importo del mutuo, maggiore sarà la parcella del notaio. Nel caso di un finanziamento sarà infatti necessaria anche l’iscrizione di un’ipoteca a garanzia del mutuo stesso, che di norma equivale al doppio dell’importo erogato. A partire dal 2006 è stata introdotta la cosiddetta normativa “Prezzo-Valore”, che garantisce ai cittadini una maggiore trasparenza ed equità nelle tariffe quando l’acquirente è una persona fisica.

Dovrai presentare una domanda ufficiale al notaio indicando il valore stabilito dell’immobile; in caso di approvazione della tua richiesta, le spese notarili verranno ridotte del 30%. In questo caso la tassazione viene calcolata sul valore catastale dell’immobile, così da mantenere tutto più sotto controllo anche da parte dell’Agenzia delle Entrate.

2. Imposte

L’imposta di registro ammonta al 2% del valore catastale dell’immobile nel caso dell’acquisto di una prima casa, e sale al 9% per una seconda abitazione. Se l’immobile viene venduto da un’impresa costruttrice e si tratta di un’abitazione ultimata da meno di 5 anni, oltre all’imposta di registro pari a €200,00 dovrai considerare anche l’IVA:

• 4% per l’acquisto di una prima casa;

• 10% per l’acquisto di una seconda casa;

• 20% nel caso di un bene di lusso.

Le imposte catastale e ipotecaria, invece, ammontano a €200,00 ciascuna, mentre si abbassano a €50,00 per acquisti da privato.

Considera infine i costi relativi alla documentazione che dovrai fornire alla banca: per il certificato di residenza i comuni richiedono circa €16 per la marca da bollo.

3. Mutuo ipotecario

Se devi richiedere un finanziamento per l’acquisto della casa, tieni presente che un mutuo ipotecario richiede una serie di costi aggiuntivi. Il costo della perizia tecnica varia da banca a banca, ma di norma si aggira intorno ai €300,00. Bisogna inoltre pagare l’istruttoria (circa l’1% del valore del mutuo) e l’imposta sostitutiva (0,25% del valore del mutuo per la prima casa oppure il 2% per la seconda casa).

Inoltre il mutuo spesso viene concesso con un massimo di copertura che arriva all’80% del costo dell’immobile: pertanto è necessario prevedere la possibilità di coprire in altro modo il restante 20% del prezzo d’acquisto.

4. Spese Condominiali

Nella tua fase di analisi del valore dell’immobile, non dimenticare di verificare anche gli importi delle spese condominiali. Per farlo ti suggeriamo di richiedere al venditore gli ultimi tre verbali delle assemblee con allegata la ripartizione millesimale. Lo storico ti aiuterà a calcolare in maniera piuttosto dettagliata le rate di tua competenza per il futuro.

Assicurati inoltre che l’attuale proprietario abbia saldato tutte le spese di sua competenza, in modo da non lasciare insoluti in sospeso che potrebbero finire a tuo carico.

Il venditore ha pagato le spese condominiali che gli spettano?

L’articolo 63 terzo comma del Codice Civile stabilisce che l’acquirente subentrante nei diritti di un condomino è responsabile in solido del pagamento delle spese relative all’anno di acquisto dell’immobile, e anche di quelle relative all'anno precedente. Per questa ragione è importante che il venditore non lasci nessuna insolvenza nell’ultimo periodo, debito che ricadrebbe su di te.

Spese condominiali straordinarie

Controlla se nelle ultime assemblee condominiali sono stati approvati interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni e migliorie relative alle parti comuni del condominio. Il Codice Civile stabilisce in ogni caso che le spese straordinarie deliberate prima della data di compravendita dell’immobile restino a carico del venditore.

5. Arredamento

Può sembrare banale, ma in realtà solo una piccola parte di potenziali acquirenti pensa razionalmente al budget necessario per arredare già in fase di acquisto. Farlo, però, è molto importante,  perché un’abitazione, per essere chiamata casa, deve essere ben arredata.

Qui di seguito una stima ovviamente indicativa della media dei costi per arredare una casa (forniti da Interior Designers)

Budget minimo richiesto

Arredi in stile classico          7.500,00 € - 10.000,00 €

Arredi in stile moderno       4.000,00 € - 10.000,00 €

Arredi in stile rustico           7.000,00 € - 12.000,00 €

Mobili su misura                  Maggiorazione di circa il 20% rispetto al prezzo di mobili industriali di gamma medio/alta.

 Costo arredatore Commissione di circa il 5% - 10% della spesa sostenuta in arredi.

 I costi evidenziati sono da considerarsi puramente indicativi

6.Voltura delle utenze

Per le forniture elettriche, i costi sono costituiti da 23,00 Euro di Corrispettivi Commerciali e 25,81 Euro di Oneri Amministrativi. Questi costi vengono stabiliti dall’Autorità di Regolazione per Energia, Reti e Ambiente (ARERA), con revisione annuale.

Per le forniture di gas, i costi dipendono dalla Concessione Comunale in atto, applicata dal Distributore territorialmente competente. Ai corrispettivi commerciali di 23,00 Euro (l’importo è uguale in tutta Italia), andrà quindi aggiunto un Onere Amministrativo diverso in base al listino dell’impresa distributrice competente.

7.Fondo per gli imprevisti

Gli imprevisti, specie quando si compie un passo come l’acquisto di una casa, vanno purtroppo messi in conto anche se non ci si augura di incapparci. Per stare tranquilli è sempre bene considerare un ulteriore 10% di riserve nel computo totale.

8.Valutare la soglia di rischio dei debiti

Questa valutazione è forse la più importante da fare: stilare una lista di tutti debiti che si hanno o si avranno al momento dell’acquisto della casa o alla contrazione del mutuo (rata del mutuo, della macchina, degli elettrodomestici ecc. ). Questa stima non deve mai andare oltre la soglia del 30% del nostro reddito mensile.

Questa accortezza permette di vivere l’acquisto della nostra abitazione con maggiore serenità.

Ulteriori considerazioni e consigli

1. Emozioni e razionalità

Cercare casa è un vero e proprio lavoro, che richiede molte abilità: una su tutte bilanciare l’emotività con la razionalità. Se non si stila un budget adeguato si potrebbe rischiare di innamorarci di una casa che ci è stata mostrata, salvo poi realizzare che quell’acquisto è per noi impossibile. Avere chiaro il budget e averlo ragionato e metabolizzato prima ci permette di non incorrere in questo tipo di situazioni, che potrebbero generare frustrazione.

2. Garanzie ad amici e parenti

Prima di intraprendere una scelta importante come quella di comprare casa è bene valutarne la reale fattibilità e sostenibilità nel tempo. Chiedere un aiuto o delle garanzie a amici o parenti può essere una strada appetibile ma rischiosa.  Rientrare con dei debiti potrebbe richiedere molto tempo, e durante questo tempo i rapporti tra le parti potrebbero modificarsi radicalmente. Da questo punto di vista meglio quindi  fare affidamento sulle proprie forze e, se non bastano, meglio posticipare l’acquisto.

3. Valutare attentamente il mercato

Conoscere il mercato non vuol dire scorrere in maniera veloce un sito di annunci. Valutare il mercato significa avere informazioni statistiche e confrontare i prezzi. Quando scegli una casa è essenziale capirne il suo valore reale e quello potenziale. Valutando l’andamento di mercato della zona in cui si trova l’abitazione e confrontandolo con immobili dalle caratteristiche simili possiamo intuire se i prezzi sono destinati a salire o a scendere, decidendo così se vale la pena comprare subito o attendere.

4. Affidarsi agli esperti

Affidarsi ad un’agenzia immobiliare ti permette di trovare una soluzione adatta a te, perché conosce molto bene i trend di mercato e può consigliare i propri clienti in virtù delle loro esigenze, sia che si tratti dell’acquisto di un immobile a uso abitativo o al fine di un investimento; un'agenzia immobiliare ti fornirà inoltre tutte le informazioni che consentiranno di determinare lo stato di salute della struttura, e ti sarà indispensabile nella valutazione e nella contrattazione del prezzo finale.

Mastromei Agenzia Immobiliare potrà darti tutta l’assistenza in merito alla stesura di un budget adeguato alle tue esigenze e durante la ricerca della casa ideale, in modo da raggiungere l'obiettivo dell'acquisto della tua prossima abitazione con piena soddisfazione.